Blick auf die Zukunft von North Cornwall Commons: Was kommt als nächstes?

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Es handelt sich bisher um die einzige gemischt genutzte Siedlung im Lebanon County, und der Masterplan ist noch nicht einmal auf halbem Weg zur vollständigen Verwirklichung. Hier ist der LebTown-Leitfaden zum Verständnis von North Cornwall Commons: seiner Vergangenheit, seiner Gegenwart und seiner Zukunft.

Die Entwicklung hat ihren Ursprung in einem nie gebauten Walmart, der einst für North Cornwall Township vorgesehen war. Dieses Ende 2004 vorgeschlagene Projekt sah den Bau eines 25.000 Quadratmeter großen Supercenters auf 38 Hektar Ackerland vor. Die Pläne für Libanons potenziellen dritten Walmart stießen in Anhörungen und später in Rechtsstreitigkeiten auf Aufsehen – Ihr LebTown-Redakteur hatte 2006 sogar einen kurzen Cameo-Auftritt als Freiberufler, um die Leser der Daily News über seinen Status auf dem Laufenden zu halten.

Diese Bemühungen wurden von Springwood Development durchgeführt, ursprünglich ein Joint Venture zwischen Joseph W. Deerin und Richard Welkowitz. Das Projekt geriet in einen langwierigen Zoning-Kampf, der erst 2010 beigelegt werden sollte. Bis 2007 hatte sich der Plan auf die gesamte Cornwall Road ausgeweitet, wobei das heutige North Cornwall Commons weitgehend seine heutige Form angenommen hatte, als zeitgenössische Nachrichtenberichte die vorgeschlagene gemischte Siedlung beschrieben. Entwicklung nutzen.

Der Masterplan für die Entwicklung war im Jahr 2010 im Wesentlichen abgeschlossen, als die Aufsichtsbehörden der North Cornwall Township eine Vergleichsvereinbarung (PDF) mit Springwood Development ratifizierten, die dazu führte, dass die Entwickler den Rechtsstreit einstellten und ihre Bemühungen für einen Walmart am Standort aufgeben. Die Gemeinde wiederum verpflichtete sich an Bebauungs- und Designstandards für die Entwicklung der Gebiete auf beiden Seiten der Cornwall Road, des 81 Hektar großen „östlichen Geländes“ (das bisher einzige Gebiet, das als North Cornwall Commons erschlossen wurde) und a kombiniertes 54,89 Hektar großes „Westgelände“. Die Vergleichsvereinbarung wurde 2019 geändert (PDF), um neben anderen geringfügigen Änderungen auch zusätzliche Wohneinheiten auf dem Ostgelände zu ermöglichen.

Jonathan Byler, Geschäftsführer von Byler Holdings, erwarb Deerins Anteile an Springwood Development, nachdem der Immobilienentwickler im Januar 2012 unerwartet verstarb. Nach dem Tod von Welkowitz im Jahr 2019 erwarb Byler später den Rest des Unternehmens im Rahmen einer Nachlassliquidation.

Ingenieur Mike Swank begleitet das Projekt seit seiner Gründung. Er begann seine Karriere als Bauingenieur bei Steckbeck Engineering, wo er die Springwood-Partner als leitender Bauingenieur für das Projekt kennenlernte, eines der ersten, an dem er nach seinem College-Abschluss arbeitete. Swank kam 2020 hauptberuflich zu Byler Holdings.

Swank sagte, dass die gemischt genutzte Siedlung bei ihrer Einführung ein neues Konzept für den Landkreis gewesen sei.

„Es ist ein wenig anders, als die Leute es gewohnt sind, aber die Leute haben es wirklich übernommen, weil sie gesehen haben, wie es Früchte trägt“, sagte Swank. „Ich denke, es ist gut gemacht.“

Swank stellte fest, dass die Fokussierung auf Fußgänger und die Schienenanbindung gut angenommen wurden und es sogar Anwohner gibt, die in der Siedlung leben und arbeiten.

Swank sagte, dass das Parken auf der Straße und die geringeren Straßenbreiten ihren beabsichtigten Zweck zur Verkehrsberuhigung erfüllt hätten, obwohl sie zunächst auf einige Skepsis stießen. Auch wenn das Überqueren der Rocherty Road beschwerlich sein kann, ist der Zugang zu den North Cornwall Commons für Fußgänger dank der durchgehenden Gehwege einfach. Die einzige Einschränkung könnte darin bestehen, dass die Straßen noch nicht fertiggestellt sind, da mit der Verlegung der endgültigen Deckschicht gewartet werden muss, bis am Baugebiet weniger starker Verkehr mit Baufahrzeugen herrscht.

Sobald die Entwicklung abgeschlossen ist, wird der letzte Deckanstrich auf den Straßen angebracht, und dann werden Springwood Drive und Blackford Boulevard der North Cornwall Township gewidmet, sagte Swank. Eine Ausnahme bilden die Stadthausstraßen, die privat bleiben und von der Wohnungseigentümergemeinschaft unterhalten werden. Springwood ist für die Regenwasserbewirtschaftung auf dem Gelände verantwortlich und hatte zuvor auch die öffentliche Kanalisation in den Komplex verlegt, eine Verbesserung, die auch dem Messegelände zugute kam.

Swank sagte, dass North Cornwall Commons im Allgemeinen in Übereinstimmung mit der Vergleichsvereinbarung von 2010 entwickelt wurde, und er betonte, dass die Änderungen von 2019 Bereiche ansprechen, in denen Entwickler den Plan in Zusammenarbeit mit der Gemeinde verfeinert haben.

„Aufgrund der Marktnachfrage gab es einige Änderungen, und es war wunderbar, mit der Gemeinde zusammenzuarbeiten und diese Gespräche zu führen“, sagte Swank.

Swank bezeichnete auch Patrick Kerwin und Harry Bachman vom Lebanon Valley Exposition Center & Fairgrounds als großartige Partner für das Projekt.

Das gesamte Projekt, das sowohl den östlichen als auch den westlichen Standort umfasst, ist in sechs verschiedene Phasen unterteilt, beginnend mit Phase 1A und endend mit Phase 5, obwohl diese nicht nacheinander gebaut wurden. Phase 1A, Phase 1, Phase 2 und Phase 3 bilden den östlichen Standort, während sich Phase 4 und Phase 5 am westlichen Standort befinden.

Bisher konzentrierte sich die Entwicklung auf Phase 1A, Phase 1 und Phase 3.

Phase 2, Phase 4 und Phase 5 sind weiterhin geplant, es wurden jedoch noch keine konkreten Pläne dafür bekannt gegeben.

Hier ist der LebTown-Leitfaden zu dem, was für jede Phase geplant oder gebaut wurde.

Der allererste Bau im North Cornwall Commons war das von Kenneth Homes erbaute Viertel Trail Side Townhomes.

Insgesamt wurden 160 Reihenhäuser gebaut und an einzelne Eigentümer verkauft. Diese privaten Einheiten werden von einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet.

Hinter den Stadthäusern befindet sich ein Ausgangspunkt für den Lebanon Valley Rail Trail. Diese in der Vergleichsvereinbarung festgelegte Verbesserung am Ausgangspunkt wurde 2019 eröffnet. Stadthausbesitzer haben außerdem Zugang zu einem Clubhaus und einem Pool, die von der HOA verwaltet werden.

Mehr lesen:Neuer Rails to Trails-Eingang im North Cornwall Commons eröffnet (April 2019)

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Phase 1 ist das Gebiet von North Cornwall Commons, das den meisten Einwohnern des Lebanon County bekannt ist, da es eine breite Palette von Einzelhandelsgeschäften beherbergt, die in den letzten Jahren eröffnet wurden, beginnend mit Ancestor Coffeehouse & Creperie im Jahr 2019.

Mehr lesen:Ancestor Coffeehouse & Creperie wird im Mai im North Cornwall Commons eröffnet (April 2019)

Zu den neuen Angeboten gehören seitdem in keiner bestimmten Reihenfolge: Mick's All-American Pub, Isaac's Craft Kitchen and Brewery, ASH Cigar & Whiskey Bar und das Visit Lebanon Valley Welcome Center. Weitere Mieter sind State Farm, Calibre Home Farms, Coldwell Banker, Oola Bowls, Your SPAcial Place und Premier Nails.

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Die Einzelhandelsgebäude der Phase 1 sind nun alle fertiggestellt. Oola Bowls war der jüngste Mieter, der im neuesten und letzten in Phase 1 errichteten Einzelhandelsgebäude ein Geschäft eröffnete. In diesem dritten Einzelhandelsgebäude sind noch einige weitere Flächen zur Miete verfügbar. Swank sagte, dass Oola Bowls bisher großartige Geschäfte gemacht habe.

Mehr lesen:Die Arbeiten am Restaurant und an den Wohnungen in North Cornwall Commons beginnen (März 2021)

Phase 1 umfasst auch ein vierstöckiges Hotel mit 90 Zimmern, das von Shaner Hotels unter der Flagge von Marriott Fairfield Inn & Suites betrieben wird. Das Hotel wurde im Juli 2021 eröffnet.

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„Alles, was reingekommen ist, war erfolgreich“, sagte Swank. „Ich denke, es gibt eine Nachfrage, da viele Unternehmen hinzugekommen sind.“

Swank sagte, dass der Standort für die Einzelhandelsmieter offenbar gut geeignet sei.

„Im Gespräch mit unseren Mietern waren sie sehr erfreut darüber, wie gut es ihnen geht“, sagte Swank. „Das sind wir auch.“

Swank sagte, dass das Hotel Gäste zu beliebten Touristenzielen wie dem Pennsylvania Renaissance Faire und dem Hersheypark sowie zu lokalen Veranstaltungen auf dem Messegelände anziehe.

Mehr lesen:Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen im Lebanon County bleibt voraussichtlich hoch (Juli 2020)

Obwohl man zu einem bestimmten Zeitpunkt hätte erwarten können, dass „Phase 2“ als zweites gebaut wird, hat es nicht so geklappt. Swank wies darauf hin, dass der Planungsprozess seit etwa zwei Jahrzehnten laufe und viel Zeit für die Entwicklung von Prioritäten gebe, ganz zu schweigen von den störenden Auswirkungen der Pandemie auf nahezu alle Pläne der letzten Jahre.

Ursprünglich sollte es sich bei Phase 2 um eine Art Büropark handeln, aber jetzt scheint es wahrscheinlicher, dass er als Senioren- oder Seniorenwohngebiet entwickelt wird, sagte Swank.

„Phase 2 war ursprünglich für Bürogebäude geplant, und dort ist der Markt derzeit einfach nicht“, sagte Swank. „Die Leute suchen nicht nach Büroräumen.“

Der Entwickler spricht mit einigen bestehenden Betreibern von Seniorenwohnanlagen. Die Ideen reichen von einem Anbieter, der das ganze Landstück übernimmt und eine Mini-Gemeinschaft/einen Satellitencampus baut, bis hin zum Kauf einiger Grundstücke, um zu beginnen und zu sehen, wie es weitergeht.

„Aus Gesprächen mit vielen dieser Gemeinden und Anbieter geht hervor, dass es im Lebanon County eine Nachfrage dafür gibt“, sagte Swank über das, was er in Gesprächen mit potenziellen Partnern über den Bedarf an zusätzlichem Inventar für unabhängiges Wohnen gehört hat.

Auf diesem Teil des Grundstücks befindet sich auch eine rote Scheune. Swank sagte, dass Springwood sehr daran interessiert sei, die Scheune wiederzuverwenden, aber einige Interessenten schreckten zurück, nachdem sie die Kosten für die Sanierung der Scheune sahen. Trotzdem sagte Swank, es sei ein großartiges Bauwerk – gut gebaut und mit Holz, das sich in einem bemerkenswert guten Zustand befinde.

Mehr lesen:Ein Leitfaden für Anfänger zur Scheunenarchitektur des Lebanon County

Swank sagte, dass die Gespräche mit einem Brauer, der daran interessiert war, vertikale Tanks zu installieren und eine kleine Lebensmittelkomponente anzubieten, besonders weit fortgeschritten seien.

„Wir hoffen, es irgendwie wiederverwenden zu können“, sagte Swank.

Campbell Commercial Real Estate hilft bei der Vermarktung dieser Gelegenheit und hat auf seiner Website ein drei Hektar großes Grundstück für 1,5 Millionen US-Dollar gelistet. Ohne das Scheunengrundstück stehen in Phase 2 etwa 16 Acres für die Entwicklung zur Verfügung.

Die Vergleichsvereinbarung sieht vor, dass die Bauträger mindestens 15 Jahre nach Erteilung der ersten Baugenehmigung für ein Nichtwohngebäude warten müssen, bevor die Scheune abgerissen werden kann, um ausreichend Gelegenheit für eine Wiederverwendung zu schaffen.

Swank sagte, dass er mit dem Fortschreiten von Phase 2 und der Erweiterung des Springwood Drive auf ein erneutes Interesse an der Scheune hofft.

Der Springwood Drive wird schließlich auch mit dem Norman Drive im Tuck Business Park verbunden. Swank sagte, dass das Unternehmen derzeit eine Landtauschvereinbarung mit WellSpan ausarbeitet, dem jetzt das ehemalige Libanon-Kardiologie-Grundstück gehört, das auf der Karte unten zu sehen ist, um das Straßenprojekt zu unterstützen.

Springwood Development erhielt letztes Jahr staatliche Sanierungsgelder in Höhe von 500.000 US-Dollar, die einen Teil der Kosten für den Bau der Straße decken werden, die Springwood Drive mit Norman Drive verbinden wird.

Mehr lesen:Der Staat vergibt Sanierungszuschüsse in Höhe von 3 Millionen US-Dollar an lokale Antragsteller

Swank sagte, dass Springwood hofft, noch in diesem Jahr mit dem Bau von Phase 2 beginnen zu können.

Phase 3 von North Cornwall Commons wird eine Mischung aus Wohnungen, Büroflächen und Einzelhandels-/professionellen/nichtindustriellen Nutzungen umfassen.

Der Bau des ersten Mehrfamilienhauses mit 110 Wohneinheiten begann im Jahr 2020 und wurde Ende 2021 abgeschlossen. Ein zweites Gebäude – das Spiegelbild des ersten – wurde im November 2022 eröffnet.

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Das erste Gebäude umfasst 110 Wohneinheiten, eine Mischung aus Konfigurationen mit einem oder zwei Schlafzimmern und weiteren Konfigurationen mit einem Schlafzimmer. Das zweite Gebäude hat die gleiche Gebäudegrundfläche, aber das Verhältnis der Einheiten ist umgekehrt, sodass es mehr Einheiten mit zwei als mit einem Schlafzimmer gibt, was 95 Einheiten ergibt.

Swank sagte, dass das erste Gebäude vollständig vermietet sei, abgesehen von einigen Umsätzen durch Auszüge. Die Eröffnung erfolgte Ende 2021. Das zweite Gebäude sei zu etwa 65-70 % vermietet, sagte Swank.

Für die Wohnanlage sind ein Gemeinschaftsgebäude und ein Pool geplant, und obwohl der Pool voraussichtlich nicht in dieser Badesaison fertig sein wird, wird der Bau der Anlagen in den kommenden Wochen beginnen. Das Gebäude wird auch das Personal des Apartmentkomplexes beherbergen und über einen Gemeinschaftsraum, eine kleine Küche und einen Golfsimulator verfügen.

„Eines der Dinge, die wir mit unseren Wohnhäusern wirklich versucht haben, ist die Bereitstellung von Aufenthaltsräumen außerhalb der Wohneinheit“, sagte Swank. „Deshalb haben wir in jedem Gebäude ein Fitnessstudio sowie einen Loungebereich für die Bewohner.“ Es stehen den Bewohnern auch Außenterrassen zur Verfügung.

Das derzeit im Bau befindliche Apartmentgebäude drei wird eine größere Auswahl an Konfigurationsmöglichkeiten bieten, die von Studiogrundrissen bis hin zu Apartments mit drei Schlafzimmern reichen.

„Wenn wir interessierte Einzelpersonen oder Familien gewinnen, die sich für Gebäude eins oder zwei interessieren, können unser Leasingmakler und unser Manager mit ihnen sprechen und ihr Feedback dazu einholen, was sie suchen“, sagte Swank.

„Wir haben bei den Studio-Apartments ein gewisses Interesse an einem etwas niedrigeren Preisniveau festgestellt – vielleicht für eine Einzelperson, die nicht so viel Platz benötigt –, aber wir hatten auch einige Anfragen für eine Familie, die möglicherweise etwas mehr Platz benötigt.“ mit Kindern."

Swank stellte fest, dass die Wohngebäude mit isolierten Betonschalungen errichtet wurden, einer Bautechnik, bei der Beton mithilfe von Bewehrungsstäben zwischen zwei Dämmschichten an Ort und Stelle gegossen wird. Die daraus resultierenden gegossenen Betonwände sind strukturell stabil und bieten ein hohes Maß an Schall- und Temperaturdämmung.

Der Bau des ersten Gebäudes fand während der COVID-19-Pandemie statt und es kam zu Materialverzögerungen, die den Zeitplan verlangsamten. Swank bemerkte jedoch, dass das Projekt durch die Bauweise mit isolierten Betonschalungen auch weniger von der Volatilität der Holzpreise betroffen sei.

Derzeit wird erwartet, dass das dritte Apartmentgebäude bis zum Frühjahr 2024 fertiggestellt sein wird. Swank sagte, dass möglicherweise nach Fertigstellung dieses Gebäudes mit dem vierten Gebäude begonnen werde.

„Natürlich wollen wir diese etwas gestaffelt gestalten, damit wir nicht zwei Gebäude gleichzeitig mieten“, sagte Swank. „Der genaue Zeitpunkt, an dem wir mit dem Bau von vier beginnen, wird anhand der Marktnachfrage und der Lage auf dem Finanzmarkt festgelegt.“

Derzeit wird in Phase 3 auch ein 27.000 Quadratmeter großes dreistöckiges Bürogebäude gebaut.

Die Unternehmenszentrale von Byler Holdings wird von ihrem derzeitigen Standort in der Nähe des Iron Valley Golf Course in dieses neue Gebäude umziehen. Jonathan Byler teilte LebTown zuvor mit, dass das Unternehmen die dritte Etage und die Hälfte der ersten Etage des Gebäudes nutzen werde, während die zweite Etage und die Hälfte der ersten Etage anderen Mietern zur Verfügung stünden.

Swank sagte, dass es im Bürogebäude sechs Mietflächen geben wird und das Unternehmen derzeit daran arbeitet, einige erste Mietverträge abzuschließen.

Die Fertigstellung des Gebäudes sei im Spätsommer oder Frühherbst geplant, sagte Swank.

Swank sagte, dass in Phase 3 weitere Grundstücke für nichtindustrielle Zwecke erworben werden könnten. Campbell Commercial Real Estate hilft bei der Vermarktung der Grundstücke.

Phase 4 und Phase 5 bringen uns zurück zum ursprünglichen Ausgangspunkt des Projekts, auf der Westseite der Cornwall Road, der ehemaligen Kreider-Farm, auf der einst ein Walmart geplant war.

Nördlich des westlichen Standorts befindet sich das neue Lebanon County 911 Center, das voraussichtlich noch in diesem Jahr fertiggestellt wird. Der westliche Standort verläuft entlang der Rückseite des aktuellen Handelskorridors an der Route 72, vom Cedar Crest Square fast bis zur Rocherty Road.

Springwood Development hat außerdem vier der fünf Wohnimmobilien an der Cornwall Road neben dem ursprünglichen 54,89 Hektar großen westlichen Grundstück erworben und damit 2,12 Hektar hinzugewonnen. Ein einzelnes Wohngrundstück mit einer Fläche von 0,30 Hektar ist noch nicht gekauft. WellSpan besitzt weitere 9,9 Acres südlich des westlichen Geländes entlang der Rocherty Road, einschließlich einer historischen Scheune.

Mehr lesen:Laut WellSpan wurden keine Pläne für ein Grundstück in Rocherty & Cornwall mit historischer Scheune beschlossen

Zu den Plänen für Phase 4 und Phase 5 gehört die Verlängerung des Blackford Boulevard über die Cornwall Road, um die östlichen und westlichen Standorte zu verbinden. Die Erweiterung würde eine Verbindung zur Straße herstellen, die derzeit bei Quentin Crossings endet, wo sich 7 Cuz Beer Store und Jersey Mike's befinden.

Swank sagte, dass Springwood Development für die Zufahrt eine Autobahnbelegungsgenehmigung von PennDOT einholen muss und PennDOT ermitteln wird, welche Verbesserungen für die Kreuzung erforderlich sein könnten. Swank sagte, dass nach der Herstellung der Verbindung zwischen der Route 72 und der Cornwall Road voraussichtlich die gesamte Strecke von der Gemeinde reserviert wird.

Swank sagte, dass das Unternehmen derzeit an Skizzen für Phase 4 und Phase 5 arbeite, um festzustellen, was machbar sein könnte und was der Markt verlangt.

„Wenn wir mit diesem Prozess beginnen, müssen wir die Verkehrsschätzungen und alles andere mit PennDOT erneut einbeziehen, einige dieser Gespräche aus dem Masterplan wiederbeleben und sehen, wie unsere vorgeschlagenen Nutzungen im Vergleich zu den ursprünglich geschätzten Verkehrstreibern abschneiden könnten“, sagte Swank.

Swank sagte, dass er abhängig von der Marktnachfrage davon ausgeht, dass Phase 4 und Phase 5 von großen Läden verankert werden.

„Wir führen derzeit Gespräche mit einigen, bei denen wir das Gefühl haben, dass sie hilfreich sind, aber wir müssen uns noch entscheiden“, sagte Swank. „Wir haben noch nichts auf dem Papier.“

Swank sagte, dass Springwood Development für Phase 4 und Phase 5 mit Bennett Williams Commercial zusammenarbeitet.

Die Liste der zulässigen Nutzungen für Phase 4 und Phase 5 ist in der Vergleichsvereinbarung wie folgt festgelegt:

Die Pläne für Phase 4 und Phase 5 seien noch sehr früh im Prozess, sagte Swank.

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Davis Shaver ist der Herausgeber von LebTown. Er ist im Libanon aufgewachsen und lebt derzeit außerhalb von Hershey, PA. Mehr von Davis Shaver